LE Dispositif JEANBRUN
Découvrir le dispositif Jeanbrun et ses avantages
QU’EST-CE QUE LE DISPOSITIF Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, ou dispositif Relance Logement, est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français grâce à la loi de finances 2026 pour encourager l’investissement locatif et répondre à une demande de plus en plus grande. Contrairement aux dispositifs de réduction d’impôt comme le Pinel, le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement de la valeur du logement. Il ne s’agit donc pas d’une réduction directe d’impôt, mais d’une déduction fiscale venant diminuer l’assiette imposable grâce à l’amortissement.
LE Fonctionnement du dispositif JEANBRUN
Achat d’un bien immobilier neuf ou rénové
L’investisseur achète un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou rénové dont les travaux représentent minimum 30% de la valeur du bien (ce que propose STOA Rénovation).
Amortissement de la valeur du bien immobilier
Comme expliqué, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Chaque année, l’investisseur peut déduire une partie de la valeur du logement de ses revenus, hors terrain. Les charges liées à l’investissement locatif (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc.) peuvent être déduites des revenus fonciers, en complément de l’amortissement du bien. Si ces déductions génèrent un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, conformément aux règles fiscales en vigueur.
La base d’amortissement correspond à 80 % de la valeur du bien (les 20 % restant correspondant au foncier).
Le montant annuel déductible dépend du type de location (intermédiaire, social, très social) et est plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par foyer fiscal.
Par exemple, pour un logement neuf de 280 000 € en location intermédiaire, la base amortissable s’élève à 224 000 €.
Avec un taux annuel de 3,5 % (pour un logement neuf en Logement Locatif Intermédiaire), il faudra environ 28 à 29 ans pour amortir intégralement le bien, hors terrain.
Ce mécanisme permet ainsi de réduire efficacement le revenu imposable global, tout en favorisant un investissement long terme.
LES CONDITIONS DU DISPOSITIF JEANBRUN
Type de logement
-
Neufs : logements neufs ou VEFA.
-
Anciens : logements avec un minimum de 30 % de travaux réalisés.
-
Conditions supplémentaires : uniquement logements collectifs, anciens ou nouveaux permis de construire, et logements à haute performance énergétique.
Zone géographique
Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun n’est pas limité à certaines zones géographiques pour être éligible. Toutefois, les plafonds de loyers applicables restent déterminés en fonction des zones de référence utilisées par l’État (A, A bis, B1, etc.), afin de garantir des loyers cohérents avec les marchés locatifs locaux.
Condition de mise en location
-
Location nue obligatoire (la location meublée bénéficie d’autres avantages).
-
Respect des plafonds de loyers et des ressources des locataires.
-
Location comme résidence principale (pas de locations saisonnières).
-
Interdiction de louer à un membre du cercle familial jusqu’au 2ᵉ rang.
-
Engagement de louer le bien minimum 9 ans.
Loyers plafonnés
Le loyer maximal pour un logement éligible au dispositif Jeanbrun dépend du type de location (intermédiaire, social ou très social) et se calcule en fonction du plafond de zone, de la surface utile du logement et d’un coefficient, afin de respecter les conditions légales.
EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN LOGEMENT À 250 000 €
Dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf en location intermédiaire, prix d’achat : 250 000 €
La base amortissable représente 80 % de cette valeur, soit 200 000 €
Le taux annuel de 3,5 % (voir tableau ci-dessus) s’applique à cette base.
Amortissement annuel : 200 000 x 3,5 % = 7 000 € /an.
La déduction fiscale dépendra ensuite de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’investisseur.
TOUT SAVOIR SUR LE DISPOSITIF JEANBRUN
Découvrez notre livret explicatif dédié au dispositif Jeanbrun
JEANBRUN + : La combinaison du dispositif Jeanbrun et du LLI
De nombreux avantages
En respectant certaines conditions, il est possible de combiner le dispositif Jeanbrun avec le régime du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) afin d’optimiser un projet d’investissement locatif.
Chacun de ces dispositifs agit sur des leviers fiscaux complémentaires. D’un côté, le dispositif Jeanbrun apporte un mécanisme d’amortissement de la valeur du logement ; de l’autre, le LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à l’achat ainsi que d’avantages liés à un crédit d’impôt sur une longue période (jusqu’à 20 ans).
Fonctionnement et conditions
Afin de profiter simultanément du dispositif Jeanbrun et du LLI, une structuration adaptée du projet est nécessaire. L’investissement est généralement structuré via une SCI (société civile immobilière) et implique un montage financier plus complexe. Par ailleurs, le type de logement ainsi que les modalités de location doivent respecter les exigences propres à chacun des deux dispositifs. STOA Groupe vous accompagne dans l’acquisition de votre bien en SCI afin de concilier le dispositif Jeanbrun et le régime du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Grâce à une parfaite maîtrise des exigences qu’implique cette combinaison, nous vous assurons un cadre juridique serein et adapté.
AVANTAGES DU NEUF
Découvrir tous avantages de l’immobilier neuf.
