Acteur de l’immobilier en Nouvelle-Aquitaine, STOA Groupe est principalement présent dans la région bordelaise, sur le bassin d’Arcachon et au Pays basque. Assurant l’intégralité des actions de la chaîne immobilière, notre expertise se déploie au travers de la promotion immobilière, la réhabilitation de biens anciens et la gestion locative. Groupe en plein développement, notre équipe se compose de 27 collaborateurs passionnés et minutieux. Découvrez notre interview réalisée pour le magazine Le moniteur.
Le groupe STOA actuellement sur le bassin d’Arcachon et au Pays basque :
En ce moment, STOA Groupe assure la construction d’environ 300 logements au cœur du bassin d’Arcachon et du Pays basque. 125 de ces logements, soit plus de 40%, participent à l’accession sociale (notamment grâce au Bail Réel Solidaire) et à la production de logements sociaux. Cela représente 600 créations nettes d’emploi sur la région.
Chez STOA Groupe, notre mission est de concevoir des logements esthétiques qui soient parfaitement intégrés à leur environnement architectural. Pour cela, nous avons à cœur de travailler avec des entreprises régionales et de favoriser la durabilité et l’éco-responsabilité de nos projets. Ainsi, nos équipes engagent une discussion avec les élus et les riverains afin de favoriser l’intégration optimale de nos résidences et de leurs futurs habitants (qu’ils soient propriétaires ou locataires).
Pour répondre à la crise du logement sur le bassin d’Arcachon et au Pays basque, STOA Groupe attache une grande importance au dialogue. Pour cela, les collaborateurs du Groupe se mobilisent en rencontrant les élus et en travaillant avec eux, tant d’un point de vue architectural que programmatique.
Quelles sont les recettes qui ont permis de bien travailler (ou limiter les dégâts) en 2023 en Pays basque et sur le Bassin d’Arcachon ?
Après la pandémie du COVID-19 et la fin du confinement, STOA Groupe a profité d’une demande extrêmement soutenue sur ses résidences du bassin d’Arcachon et du Pays basque. Cette demande accrue a duré jusqu’à mi 2022. Ensuite, la demande a diminué entre mi 2022 et aujourd’hui. Cette diminution de la demande a été la conséquence de fortes augmentations de taux décidées par la BCE, qui a malheureusement désolvabilisées les primo-accédants cherchant à acquérir un premier logement et à démarrer un parcours résidentiel. Or, sur le bassin d’Arcachon ou au Pays basque, les prix de l’immobilier neuf sont souvent moins chers que ceux de l’ancien et correspondent mieux à leurs besoins. De ce fait, la hausse des taux ne fait qu’empirer la crise du logement rencontrée sur ces deux marchés, en éloignant les locaux de la possibilité de vivre où ils travaillent. A cause de cela, ces derniers doivent bien souvent s’éloigner et prolonger le fait de vivre en location.
Malgré cette crise, les marchés du bassin d’Arcachon et du Pays basque ont été soutenus par leur forte attractivité. Connus pour leur extraordinaire qualité de vie près du bassin et de l’océan Atlantique, ces marchés ont continué d’attirer les cadres en télétravail, les cadres qui achètent pour leur future retraite et les jeunes retraités qui vendent une maison difficile à entretenir pour passer en collectif.
Bien que cette attractivité des cadres et des retraités soit bénéfique au Groupe, STOA veille à soutenir les jeunes locaux dans leur acquisition ou dans leur location. Pour cela, nous travaillons main dans la main avec les élus locaux afin de réaliser des logements en BRS et des logements sociaux. Sur chaque résidence située au bassin d’Arcachon, nous faisons ainsi à minima 50% de logements sociaux, en accession sociale à la propriété ou intermédiaires. Ce pourcentage va jusqu’à 70% pour le marché du Pays basque.
La résidence Alban Chanard, située dans le quartier privilégié de Cazaux à La Teste-de-Buch, illustre bien notre engagement pour l’accession à la propriété. Il s’agit d’un terrain à prix maitrisé vendu par la collectivité de La Teste-de-Buch, au sein duquel STOA Promotion a engagé la co-réalisation de 45 logements avec le bailleur social Domofrance. Au sein de ce projet se trouve une belle mixité programmatique, avec notamment 40% de logements locatifs sociaux, 40% de logements en accession sociale et 20% de logements intermédiaires. Tout comme l’ensemble de nos projets, la résidence Alban Chanard est également portée par une démarche éco-responsable et durable. De ce fait, un parc paysager de 4000 m² avec des arbres de hautes tiges a été intégré au projet. Ouvert à tous, celui-ci permet de profiter d’espaces de détente, d’aires de loisirs pour enfants et de potagers partagés. Ce projet favorisant l’accession à la propriété participe à la mixité sociale et au logement des habitants du bassin d’Arcachon à un tarif nettement intérieur que celui du marché. Ces dispositifs et cette résidence exemplaire permettent aux jeunes locaux de se loger dans les meilleures conditions, au plus proche de leur lieu de travail.
De la même manière, STOA Groupe veille à ce que ses projets correspondent aux différents besoins des habitants du bassin d’Arcachon. Pour cela, nous tentons de proposer des logements aux différentes typologies. Nous réalisons donc des appartements type T2 ou T3, mais aussi des maisons avec jardin.
Faites-vous un distingo entre les deux marchés, ont-ils chacun des règles de fonctionnement propres, ou réagissent-ils de la même manière ?
Que cela soit sur le bassin d’Arcachon ou au Pays basque, une grande partie de notre clientèle achète pour sa résidence principale. La Villa Gaïa, un programme de maisons situées à Andernos-les-Bains, illustre parfaitement cette réalité. Sur ce projet, 80% des acquéreurs sont des propriétaires occupants. Nous pouvons donc affirmer que nous ne sommes que peu exposés aux dispositifs fiscaux en cours de disparition.
En raison des règles du PLU, le Pays basque est plus difficile à travailler que le bassin d’Arcachon. En effet, sur ce marché, nous sommes dans l’obligation de proposer 70% de logements sociaux. Cela réduit considérablement nos possibilités d’acquisition de foncier auprès des propriétaires, en devenant moins attractif qu’une vente à un particulier. Selon notre expertise, ce système fonctionnerait très bien avec un foncier vendu à prix maitrisé par une mairie ou par l’État. Il nous faut donc travailler main dans la main avec les élus pour leur expliquer nos équilibres de bilan et le fait qu’en les déséquilibrant avec une trop forte demande de pourcentage en logements sociaux (soit une demande supérieure à 50%) nos équilibres sont difficiles à trouver. Malheureusement, sans cet équilibre, le nombre de logements sortants de terre aura tendance à diminuer et par conséquent le nombre de logements sociaux également.
Intervenant également dans la région bordelaise, nos équipes sont conscientes que nous aurons bientôt la même problématique à Bordeaux Métropole, notamment en raison de l’évolution du PLU. Celui-ci s’inspirant fortement du PLU du Pays basque, le pourcentage minimum demandé pourrait être aussi important à Bordeaux, rendant plus difficile la construction de logements.
Les promoteurs sont de plus en plus acculés par les impayés : quel est l’état de votre trésorerie ? avez-vous le sentiment d’être dans une meilleure situation financière que des confrères sur des zones plus difficiles ?
STOA Groupe intervenant principalement sur les marchés victimes de pénuries, nous avons la chance de continuer à vendre nos programmes malgré la crise. Même si cela demande davantage de temps qu’avant 2022, la vente de nos logements nous permet d’être sereins concernant l’avenir. Aujourd’hui, 50% de nos programmes sont réservés par des institutionnels pour nos 12 lancements commerciaux de 2024. Dans l’adversité nous nous battons plus que jamais avec nos équipes pour sortir des logements sur le littoral « contre vents et marées », afin d’aider les locaux et les nouveaux arrivants à se loger.
À ce jour, notre pourcentage de pré-commercialisons, supérieur à 50%, rassure nos partenaires financiers. En ces temps de fortes turbulences, ces derniers ont tendance à demander plus de pré-commercialisation. Certaines banques demandent un accord de financement de nos clients ce qui a tendance à nous rendre la vie difficile et à augmenter les délais d’acquisition foncière et de démarrage des chantiers.
Dans ce contexte, le marché lève le pied sur les mises en chantier par crainte que les logements ne trouvent pas preneurs. Et vous ?
Nous mettons un point d’honneur à démarrer le maximum de chantiers possibles afin de combattre la crise du logement sur ces territoires à forte tension dans le but de loger au mieux et au plus vite la population locale. Nos partenariats avec les bailleurs sociaux, en particulier Domofrance, Erilla et 3F nous permettent d’atteindre nos pré-commercialisations quasiment instantanément et donc de lancer nos chantiers. Nous avons confiance vu la qualité de nos programmes et la demande tendue pour vendre le reste de nos logements lors de la phase chantier.
Quel est le nombre de logements commencés en 2022, 2023 et 2024, au total et sur les territoires concernés ?
Sur le bassin d’Arcachon, de Lanton à La Teste-de-Buch en passant par Andernos-les-Bains et le Teich, nous avons un total 220 logements en construction ou juste livrés depuis 2022. Sur le Pays basque, nous sommes sur un total de 80 logements en travaux ou livrés dans le neuf et dans la réhabilitation.